¿Qué son los gastos hipotecarios?
Cuando contratas un préstamo hipotecario, la entidad financiera solía cargar todos los gastos -previos y posteriores- a la constitución de la hipoteca al cliente:
- Gasto de Tasación de la vivienda
- Gastos de Notaría
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
- Gasto de Registro de la propiedad
- Gastos de gestoría
- ITP que grava el afianzamiento
- Gasto de Comisión de Apertura
¿Por que los gastos hipotecarios debe pagarlos el banco?
El 23 de diciembre de 2015, el Tribunal Supremo declaró nula, por abusiva, la cláusula de gastos en las escrituras de préstamos hipotecarios. Los gastos de constitución de hipoteca eran un desembolso que tradicionalmente se había cargado siempre el cliente.
Textualmente, la cláusula decía:
«Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria (el cliente) todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación y ejecución de este contrato (…) La parte prestataria faculta al banco para suplir los gastos necesarios para asegurar la correcta inscripción de la hipoteca».
Más tarde, el Alto Tribunal dijo que esa cláusula no permitía una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos, y que la totalidad de ellos debe recaer sobre el hipotecante (el Banco) ya que, quién tiene el interés principal de la inscripción de la escritura de préstamo es el prestamista, es decir, el banco.
En julio del 2020 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) aclaró que una vez declarada nula la cláusula de gastos, se debe acudir al derecho nacional para determinar a quien correspondía el pago de los mismos. Si no existía normativa en España que obligara al hipotecado a pagar todo o una parte de ese gasto, habrá de ser el banco quien abone esas cantidades.
¿Cuál es la jurisprudencia actual sobre los gastos hipotecarios?
Simple y clara: la cláusula que impone todos los gastos al cliente es nula por abusiva, así como por otras razones.
Sobre el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales el Banco no tiene capacidad de imponerlos al cliente, ya que es la Ley quien determina el “sujeto pasivo”.
En consecuencia, es el Banco quien tiene que hacerse cargo de los siguientes gastos:
- 100% del Gasto de Tasación de la vivienda
- 50% de los Gastos de Notaría
- 100% del Gasto de Registro de la propiedad
- 100% de los Gastos de gestoría
- 100% del Gasto de Comisión de Apertura (entre un 0,5 y un 1% del importe total del préstamo)
Incluyendo estas partidas, los gastos medios de una hipoteca de 160.000 euros asciende a 3.500 euros.
¿Cómo probar que he pagado dichos gastos para reclamarlos al banco?
Básicamente hay dos formas de probarlo:
- Cuando la gestoría devuelve al cliente -una vez inscrita-, la escritura de compraventa, suelen grapar a dicho documento los justificantes o facturas del Notario, Registro y de la propia Gestoría. Quizá ahí encuentres esos documentos.
- Para justificar el pago solo necesitamos facturas (si las tuviese), liquidación de gastos efectuada por la gestoría al abonar las provisión o apunte bancario con el cargo (es muy sencillo).
