¿Qué son los gastos hipotecarios?
- Gasto de valoración de la casa
- Gastos de Notaría
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
- Gasto de Registro de la propiedad
- Gastos de gestoría
- ITP que Impone el respaldo
- Gasto de Comisión de Apertura
¿Por que los gastos hipotecarios debe pagarlos el banco?
El 23 de Diciembre de 2015, el Tribunal Supremo finalmente declaró nula, por tenerla como abusiva, la condición de gastos añadida en los documentos de los préstamos hipotecarios. A partir de entonces, esta decisión marcó un antes y un después en la protección de los derechos de los usuarios. Esto se debió a que los gastos de creación de hipoteca, que hasta ese momento habían sido pagados de forma injusta por el cliente, ya no podían seguir siendo dados de esa manera. Como resultado, esta decisión representó un avance importante en la equidad para los consumidores. En consecuencia, esta decisión abrió la puerta para que muchas personas pudieran reclamar la devolución de dichas cantidades, dado que esa práctica fue, finalmente, vista como ilegal.
Textualmente, la condición decía:
«Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria (el cliente) todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación y ejecución de este contrato (…) La parte prestataria faculta al banco para suplir los gastos necesarios para asegurar la correcta inscripción de la hipoteca».
Las sentencias del Tribunal Supremo y el TJUE sobre los gastos hipotecarios
Posteriormente, el Alto Tribunal decidió que dicha condición no daba un mínimo equilibrio en la división de los gastos. En consecuencia, esta postura reforzó la necesidad de revisar las condiciones hipotecarias para garantizar una mayor equidad. Por otra parte, el Alto Tribunal precisó que todos estos gastos debía ser asumida por el prestatario, es decir, el banco, ya que es quien, en última instancia, tiene el principal interés en el registro de la escritura del préstamo. De este modo, se busca igualar las responsabilidades entre ambas partes. Sin embargo, al no cumplirse este principio, el cliente era quien acababa pagando todo de los gastos. Como resultado, el Tribunal dijo que debía ser el banco quien tuviera dicha responsabilidad.
En julio de 2020, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) decidió que, tras decidirse nula la condición de gastos, resultaba necesario solicitar al derecho nacional para definir quién debía asumir dichos costes. Además, el TJUE destacó que, si bien en España no existía una norma clara que obligara a la entidad a pagar total o en partes esos gastos, entonces le tocaba al banco hacerse cargo, dado que se considera el principal interesado en el inicio del préstamo. Por ello, este significado refuerza la protección de los derechos del usuario en este ámbito. No obstante, el TJUE subrayó que esta cuestión debía mirarse de manera personal, tomando en cuenta la ley aplicable en cada situación concreta. En este sentido, se enfatiza la importancia de estudiar cada caso bajo su propia situación legal.
¿Cuál es la jurisprudencia actual sobre los gastos hipotecarios?
En primer lugar, es importante resaltar que la condición que obliga al cliente a asumir todos los gastos es vista como nula, no solo por su naturaleza abusiva, sino también por varias razones legales que, además, apoyan su nulidad. Por lo tanto, este significado apoya la posición del cliente frente a este tipo de prácticas.
En cuanto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, es importante subrayar que el banco no tiene el poder de exigir su pago al cliente, ya que la Ley decide de manera clara y precisa quién debe asumir este deber como el ‘sujeto pasivo’. Por consiguiente, esta ley asegura una división justa de las responsabilidades fiscales.
El banco debe asumir:
- 100% del Gasto de valoración de la casa
- 50% de los Gastos de Notaría
- 100% del Gasto de Registro de la propiedad
- 100% de los Gastos de gestoría
- 100% del Gasto de Comisión de Apertura (entre un 0,5 y un 1% de la cantidad total del préstamo)
Sumando estas ideas, los gastos de una hipoteca de 160.000 euros suben, de media, a 3.500 euros. En particular, esta cantidad incluye costos como los de notaría, registro y el impuesto que toca. Por esta razón, se trata de un gasto importante que, de acuerdo con las decisiones legales, debería ser asumido por el banco y no por el cliente. Sin embargo, mientras estos gastos no se reclamen de manera oficial, muchos clientes siguen asumiendo esta responsabilidad de forma injusta. Como resultado, se mantiene una situación opuesta a lo decidido por los tribunales, lo que evidencia la necesidad de una mayor sensibilización y acción legal por parte de los perjudicados.
¿Cómo probar que he pagado dichos gastos para reclamarlos al banco?
Básicamente, hay dos formas de demostrarlo:
Documentos de la gestoría: Normalmente, cuando la gestoría entrega al cliente la escritura de compraventa (ya registrada), suele incluir junto a ella los comprobantes o facturas asociadas al Notario, Registro y a los servicios de la propia Gestoría. Por esta razón, es probable que esos documentos se encuentren allí. Por lo tanto, te recomendamos mirarlos con atención para comprobar que cuentas con toda la información importantes. De este modo, podrás tomar decisiones más claras sobre cualquier posible reclamación.
Pruebas de pago: Para demostrar el pago, en primer lugar, necesitas los recibos, siempre que estén accesibles. Además, puedes presentar el resumen de gastos emitida por la gestoría cuando pagaste la anticipo, o incluso un apunte del banco que refleje el cargo relacionado. Por último, no te preocupes, ya que obtener estos papeles es un proceso bastante sencillo.
